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巴拿马移民新政落地：二手房涨到50万一手房还能30万，千万别选错

发布时间：2026-09-19 10:25:17

传了几个月的“巴拿马涨到50万”，终于落地了。但最终版本，比市场猜的更耐人寻味。

2026年9月8日签署、9月16日刊登于《官方公报》第30613号的第17号行政令，正式替代2020年第722号行政令及2022、2024年修订版。

新政没有把所有申请人推向同一个门槛，而是按房产类型和申请节点重新分轨。有人松了口气，有人要重新选房，还有人只剩6个月过渡期。

巴拿马投资居留，从9月16日起进入一套新的筛选逻辑。具体门槛怎么划、对于现有的申请人怎么办，下面逐条说清。

01

房产投资实行分层门槛

过去几个月，市场普遍预期巴拿马投资居留的房地产门槛将从30万美元直接跳涨到50万美元。然而新政给出的答案远比简单的涨价更精妙：政府没有取消30万美元的通道，而是根据房产类型设置了差异化标准。

具体来说：

一手新房（首次销售）：从开发商、项目方或其合法承继主体直接购买的新建房产，最低投资额维持30万美元不变。

二手房（二级市场）：凡已经出售过、有人入住过、出租过，或已转让给无关联第三方的房产，最低投资额提高至50万美元。

02

期房要求更严格

期房仍可适用30万美元门槛，但对银行担保等资金保障工具提出了更严格的要求。

核心要求如下：

资金进信托：投资款存入巴拿马本地银行信托账户，银行按工程进度放款。
直接付款需银行工具：开发商须提供巴拿马持牌机构出具的不可撤销、无条件、见索即付银行工具，如备用信用证或保函。
担保覆盖到登记完成：有效期须持续至房产建成并正式登记至投资者名下，不能只到交房。
三年缓冲：购房承诺合同可支撑身份最长3年，须完成最终产权登记；因开发商出现违约，申请人可以在规定期限内更换投资标的，但更换期房的机会有限。如果再次出现问题，就需要转向已经落地的房产或者定期存款等投资方式。

03

首推独立评估机制

新政还有一个容易被忽略、但影响很大的机制：独立评估。

过去工商部主要看购房合同金额，合同写30万就算30万。现在逻辑变了。

评估师必须由巴拿马国家银行和储蓄银行认可，且独立于申请人、卖方、开发商、中间人和融资方。

触发条件：当地籍价值不能反映房产当前状况时，工商部（MICI）有权要求补充独立评估。不是每套都评，但官方觉得价格不对劲，你就得自证。

有效期：评估报告须在提交前6个月内出具，过期作废。

最关键的是计价规则：不是合同价，也不是开发商报价，而是实际支付价格与经合理证明的市场价值中的较低者。

这意味着，过去“房子实际只值20多万，却包装成30万卖给移民客户”的操作被堵死。评估价不到30万，申请直接驳回。

独立评估的核心目的：就是防止估值过高，确保你投的钱真实可核查。

04

过渡期该怎么安排？

对于正在办理或计划办理的申请人来说，新政设置了明确的过渡条款，分为三种情况：

第一种：已递交申请。在新规生效前已向巴拿马工商部（MICI）或国家移民局递交的申请，继续按照递交时有效的旧政策条件办理，不受新规影响。

第二种：已投资或已签约，尚未递交。如果投资行为或具有法律约束力的合同在新规生效前已完成或签署，投资者仍可选择按原制度办理，但必须在新规生效后6个月内递交申请。

第三种：9月16日之后才开始购房。直接适用新规，一手新房30万美元，二手房50万美元。

05

其他投资路径不变

除房地产外的还有一条投资路径未做调整：本地银行定期存款最低75万美元，需定存至少5年。

在居住义务方面，合格投资者永居仍维持每两年至少入境巴拿马一次的要求，无最低居住天数限制。永久居留卡终身有效，无需续签；居民身份证（cédula）每10年更新一次。持有永居满5年后可申请入籍。

06

对申请人实质建议

第一，核实房产类型。

与开发商或中介沟通时，务必确认所购房产属于“首次销售”（Primera Venta），并取得可证明该性质的法律文件。若无法证明，应按二手房50万美元门槛评估风险。

第二，确认净投资额。

巴拿马主管机关会对可计入金额进行实质审核。建议在购房前委托当地律师或认证评估机构出具专业意见，确保合同结构符合新政要求。

第三，梳理资金来源。

申请材料须证明投资资金合法来源。建议提前整理银行流水、纳税证明等文件，避免因补件延误申请。

第四，选择持牌渠道。

选择具有巴拿马当地执照的律师行与持牌移民顾问，避免因“打包中介”在合同、估值等环节留下合规隐患。

巴拿马这次不是关门，而是换筛选逻辑：从看合同金额转向看真实价值，从统一门槛转向分轨管理。30万美元窗口还在，但只留给一手新房和合规期房；独立评估堵死价格注水。决定成败的不只是预算，还有房型、资金路径和估值逻辑。

而巴拿马的优势反而更突出：属地税制、境外收入免税、美元流通、无外汇管制，永居每两年入境一次即可，五年可入籍。身份含金量不降反升。

所以，现在最该做的不是观望，而是确认三件事：房型能证明、资金路径合规、渠道持牌。方向对了，窗口就还在。

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